MWST und Immobilien

Das Thema Immobilien ist im Bereich der Mehrwertsteuer besonders interessant, weil sich aufgrund der gesetzlichen Lage verschiedene Optimierungsmöglichkeiten bieten. So kann durch eine sorgfältige und professionelle Planung die Rendite einer Liegenschaft positiv beeinflusst und gesteigert werden.

Speziell interessant sind aus mehrwertsteuerlicher Perspektive folgenden Aspekte:

• Vermeidung "taxe occulte"
• verschiedene Übertragungsmöglichkeiten bei der Veräusserung/dem Erwerb einer Immobilie

Bei der Vermeidung von "taxe occulte" geht es grundsätzlich darum, dass die auf den Liegenschaftskosten (z.B. Rechnungen von Handwerkern) anfallende Mehrwertsteuer als Vorsteuer geltend gemacht werden kann. Dies kann erreicht werden indem die Liegenschaft für unternehmerische Tätigkeiten selbst genutzt oder für die Vermietung/den Verkauf einer Liegenschaft optiert wird. "Option" bedeutet, dass ein Entgelt freiwillig der Mehrwertsteuer unterstellt wird. Der erste Reflex "ich registriere mich doch nicht freiwillig für die MWST und liefere auch noch freiwillig MWST auf der Miete oder dem Verkauf meiner Liegenschaft ab" greift aus betriebswirtschaftlicher Sicht häufig zu kurz: Denn durch eine freiwillige Registrierung oder freiwilligen Versteuerung verschiedener Leistungen können finanzielle Vorteile erreicht werden.
 
Die Option ist auch eine von grundsätzlich drei (mehrwertsteuerlichen) Übertragungsmöglichkeiten einer Immobilie. Dabei wird der Verkaufspreis freiwillig der Mehrwertsteuer unterstellt und im Gegenzug erhält man das Recht auf getätigten Investitionen/Kosten die Vorsteuer geltend zu machen. Alternativen für die Übertragung einer Liegenschaft sind das sogenannten Meldeverfahren oder die Übertragung nach der gesetzlichen Regelung als "ausgenommene Leistung". Das Meldeverfahren kann beispielsweise dann eingesetzt werden, wenn eine Liegenschaft an eine eng verbundene Person übertragen wird. Die gesetzliche Regelung findet grundsätzlich dann Anwendung, wenn aus mehrwertsteuerlicher Perspektive "nichts unternommen" wird und somit weder die Übertragung mit Option noch im Meldeverfahren gewählt wird. Bei der Übertragung als "ausgenommene Leistung" besteht das Risiko, dass nachträglich hohe Vorsteuerbeträge an die Eidg. Steuerverwaltung (ESTV) zurückzuzahlen sind oder dem Käufer ein potentieller nachträglicher Vorsteuerabzug verwehrt bleibt.
 
Aus diesen Gründen lohnt es sich in vielen Fällen bei der Bewirtschaftung einer Immobilie, insbesondere bei einer Übertragung, einen MWST-Fachmann miteinzubeziehen.
 
Wissenswertes:
Selbst bei einer privaten Person, welche im Besitz einer (1) Liegenschaft ist und diese mindestens teilweise nicht zu Wohnzwecken vermietet, ist eine Optimierung der MWST möglich, welche zu einer Renditesteigerung führen kann.

Ihre Ansprechpartner

Thomas Meister

Dipl. Steuerexperte
Treuhänder mit eidg. Fachausweis

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